平成９年１１月、日本最悪の金融危機に直面した頃、『都市銀行』の拓殖銀行、『四大証券』の山一証券、『金融債券』の日本長期信用銀行、日本債券銀行等々の日本を代表する金融機関が経営破綻し、金融システムが崩壊寸前とバブル後の不良債権処理の遅れで、『護送船団行政』は終わり、公的資金注入を含む法整備が進む一方、金融界は大再編成時代を迎えた。
現在は、日本を震撼させた危機から１０年余りが経過し、住宅ローン商品は飛躍的に大改革され『１００行１００色』、『多種多様』、『銀行の選択』、『自分に合った住宅ローンの選択』と住宅ローン知識が必要な時代に変化されてきました。
第１次借り換えブームから、現在の第４次借り換えブームまでの経緯を知り、住宅ローン商品の移り変わりを理解する事で、賢い返済方法の選択及び、顧客主導型の住宅ローンを契約を出来るように是非、下記の経緯を一読されて、住宅ローンの知識を身につけることをお勧め致します。
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第１次住宅ローン借り換えブームとは
（平成６年９月より、平成８年１２月頃まで）
『ブームが起きた理由』
昭和５７年頃からの好景気で、住宅ローン借入先の９０％は、住宅金融公庫で融資を受けマイホームを実現させた。住宅ローンの返済方法は、段階金利と言って、『２段階金利返済方式』が適用された。
（例） 段階金利（３５年ローンの場合）
１年目から１０年目までの返済金利は、『５．５％』
１１年目から３５年完済までの返済金利は、『７．２％』
上記の１１年目以降、債務者が高い金利（段階金利）になり、月払金額が、３万円前後増額になった頃、
住宅公庫金利から、都市銀行住宅ローン金利へ移行した初めての『住宅ローン借り換え商品』がスタートした。
＜その当時の都市銀行金利表＞
| 平成６年９月 住宅ローン金利表 |
| 変動金利 |
４．９％ |
| 固定金利選択型 |
３年 |
５．１％ |
| ５年 |
５．５％ |
| １０年 |
５．６％ |
※２年間で異常な低金利へ変化した！！！！
| 平成８年１２月 住宅ローン金利表 |
| 変動金利 |
２．６％ |
| 固定金利選択型 |
３年 |
２．４％ |
| ５年 |
２．９％ |
| １０年 |
３．６％ |
『ブームの特徴』
＜具体的な借り換えの実行例として＞
住宅金融公庫より借入残高 ２０００万円 残期間 ２５年
段階金利で来月より ７．２％の金利見直し
￥２０００万円 金利７．２％ 残２５年 ＝＞ 月の返済額 ￥１４３，９１７
※これを、都市銀行の変動金利へ借り換え
￥２０００万円 金利２．６％ 残２５年 ＝＞ 月の返済額 ￥９０，７３３
※毎月の減額 ￥５３，１８４ 年間減額 ￥６３８，２０８
驚異的な結果で、５年間で￥３，１９１，０２５も減額になる計算説明で、なかなか信用されない住宅ローン借り換え説明でした。
第１次住宅ローン借り換えブームは、変動金利を選ぶか、固定金利を選ぶかを選択する事でなく、毎月の減額が出来れば良いの一言でした。
また、銀行マン以外の住宅ローン借り換え営業活動の為、個別訪問で説明をしても、半信半疑の対応でなかなか信用されず、門前払いも多数ありました。
何故に半信半疑で信用してもらえなかったのか・・・
●銀行では無い、住宅ローンアドバイス会社が存在する事を不思議に思われた（うまい話には裏がある・・）
●本当に銀行が低い金利の住宅ローンに組み替えてくれるかの疑問を持たれた
●取引の無い者が、都市銀行へ行っても相手にされないのではないか
●住宅公庫で、土地建物に担保がついているので無理、古い家には担保評価が無いのではないから・・
モーゲージ・エージｪント（住宅ローン交渉人）としては、営業活動が厳しい環境でしたが、新ビジネスを信用して住宅ローン借り換えによるメリットを債務者に理解してもらえるように、一戸一戸訪問し営業活動した時期でした。
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第２次住宅ローン借り換えブームとは
（平成９年１月より、平成１３年１２月頃まで）
『ブームが起きた理由』
新住宅ローン金利が超低金利２％台へ突入し、日本の金融機関最悪（金融危機）、日本銀行は『ゼロ金利政策』を導入し、更に住宅ローン金利を超々低金利へ誘導し、住宅産業を活性化させた。
日本経済の景気と金融緩和政策で、金融機関の危機を沈静化させ、特に都市銀行が、住宅ローン貸出残高の急激な上昇で最高利益を計上した頃、第一に変革した商品内容は、『不動産評価額』であった。
急激に下落した、土地、建物、マンションの物件等は、購入価格の２分１前後もの下落状態で担保不足の為、借り換え審査で否決案件が多く（金利は低いが、融資承認が出ない）なった。
この状況を一気に解決する好条件の商品が、『旧あさひ銀行』より発売された。この画期的な新住宅ローン商品により、低迷した住宅ローン環境を復活させた。
『ブームの特徴』
『旧あさひ銀行』より発売された新商品とは、担保評価額に、１０００万円をプラスした額が、借り換え担保評価額として審査されるというものであった。これにより、担保不足否決案件が、再申込により融資承認が取れて借り換え案件が急増した。この年（平成１０年）、『旧あさひ銀行』は、住宅ローン『貸出残高日本一』のポスターまで提示されていました。この当時は、住宅ローン利用者の間では、仕事の休憩時間にまで、住宅ローン借り換えの話題が出る程の関心が持たれ、最高潮の住宅ローン借り換えブームでした。
日本の経済は『デフレ景気』で実感のない好景気といわれ、物価も安く、住宅ローン金利も好条件で推移されたブーム時期です
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第３次住宅ローン借り換えブームとは
（平成１４年１月より、平成１９年２月頃まで）
『ブームが起きた理由』
＜＜住宅ローン金利 推移表＞＞
| 年度 |
変動金利 |
固定金利 |
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| ３年 |
１０年 |
| Ｈ６年度 |
４．９００％ |
４．６０％ |
５．６０％ |
第１次ブーム |
| Ｈ７年度 |
４．５００％ |
２．９０％ |
３．９０％ |
| Ｈ８年度 |
３．２００％ |
３．１０％ |
４．３０％ |
| Ｈ９年度 |
２．６００％ |
２．６０％ |
３．６０％ |
第２次ブーム |
| Ｈ１０年度 |
２．６２５％ |
２．４０％ |
３．６０％ |
| Ｈ１１年度 |
２．３７５％ |
２．１０％ |
３．３０％ |
| Ｈ１２年度 |
２．３７５％ |
２．１０％ |
３．３０％ |
| Ｈ１３年度 |
２．３７５％ |
２．１０％ |
３．３０％ |
| Ｈ１４年度 |
２．３７５％ |
２．１０％ |
３．３０％ |
第３次ブーム |
| Ｈ１５年度 |
２．３７５％ |
２．１０％ |
３．３０％ |
| Ｈ１６年度 |
２．３７５％ |
２．１０％ |
３．３０％ |
| Ｈ１７年度 |
２．３７５％ |
２．１０％ |
３．３０％ |
| Ｈ１８年度 |
２．６２５％ |
２．５５％ |
３．７０％ |
| Ｈ１９年度 |
２．６２５％ |
３．２０％ |
３．８５％ |
上記の店頭金利表で約１０年間の超低金利時代に、優遇金利（値引金利）を適用した、超々低金利が継続され、住宅ローン金利は、１％台で支払する習慣が身についた時でもあった。
でも、米国の同時テロ事件（Ｈ１３年９月）で、世界の経済が失速して行く景気状況でも、日本経済は好景気と言われ、住宅産業は超低金利に守られ、マンション建設ラッシュの住宅販売ブームで、民間金融機関（銀行住宅ローン）の売上増大、収益最高（銀行好景気）で、飛躍的なデフレ経済でした。
その反面、住宅金融公庫は、営業方針（経営難かな？？）を変え、住宅ローン業務を、官から民への政策移行として、住宅金融公庫が後退した時期でもあった。
『ブームの特徴』
第３次住宅ローンブームの好条件とは・・
①担保評価の大改革
各銀行の評価額に対して、２倍または３倍の割合で増額した為（担保不足の否決はほとんどなくなった）
上記により、これからは担保融資でなく、債務者の属性（信用力）で融資する内容に変化した。
②優遇金利が設定された
Ａタイプ（当初、大きな優遇金利）
住宅ローン全期間優遇されるが、当初は、大きな金利が値引きされるが、
一定期間終了後は、小さな金利が値引きされる。
Ｂタイプ（全期間一定、優遇金利）
住宅ローン全期間優遇される。
金利は、各銀行０．７％～１．５％値引率で優遇される
③保証料が全額無料にて借り換えできる銀行が出現（特にインターネット銀行）
④金利選択の自由化（変動金利と固定特約金利が自由に移動できる商品に変更）
上記の内容は、６大銀行、地方銀行、信用金庫、信託銀行と全銀行にそれ程の違いがなくなり、超低金利を店頭に提示した、銀行間の顧客の取り合いで激戦の時期であった。各銀行は『キャンペーン』と宣伝し、土日には『住宅ローン相談会』を開催して、顧客集客合戦を展開した。
金利のみが話題になり、目先の金利を低く販売する、銀行主導型ネット銀行が大きく飛躍し、『１０行１０色』『多種多様』な住宅ローン商品の為、債務者の住宅ローン知識が必要な時期になった。
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第４次住宅ローン借り換えブームとは
（平成１９年３月より、現在進行中）
『ブームが起きた理由』
ゼロ金利政策が解除された、Ｈ１８年７月とＨ１９年２月の２回で、金利は０．４％上昇しましたが、Ｈ２１年４月現在の住宅ローン変動金利は、２．４７５％が店頭金利表として提示されています。
Ｈ１９年春頃には、住宅ローン金利は、４～６％に上昇すると報道され、住宅ローン見直しにより１０年以上の長期固定特約金利へ誘導された。
内容は銀行主導型であり、もし金利が上昇しなかったら・・・・どうなるでしょう
【上昇する理由】
・日本政府の国策とか、日銀の政策金融目標に沿った誘導説明であった。
・グローバル金融機関の対応に、金利上昇を政策として組み入れたいから・・
【上昇しない理由】（Ｈ１９年３月頃の意見）
・グローバル経済状況を考えたら、輸出が減少し、中国経済の金融バブル（Ｈ２０年１１月頃より）、
日本の好景気失速（輸出減少）
・住宅ローン金利が急に上昇（４～６％）する事は、国策的に出来ない
（誰が言ったか金利上昇は、目標、予測）
・デフレ経済状況で、給与収入増額無し、家計の支出増額は無理（住宅ローン破産者になる）
・日本国民（債務者）は、１０年以上も１％台の住宅ローン金利を利用した生活感サイクルが
身に付いているので、急な上昇はあり得ない
・金利を上昇させてから、４ケ月後に米国不良債権（サブプライムローン）の報道にて、
米国経済の失速予測、日本経済にも大影響を与えるでしょう。
Ｈ１９年秋、日銀審問会議で、住宅ローン金利上昇見合わせと発表、１年後２０年秋には、
上昇させた０．４％を下降した。この１年前より金利上昇ムードに乗った債務者は、大失敗でした。
賢い住宅ローン知識活用者は、超々低金利にて住宅ローン実行中（変動金利で、１．０７５％）
『ブームの特徴』
そこで、第４次住宅ローンの考え方とは・・・・下記のような注意が必要でしょう。
①自分に合った返済方法を選択する。
②超低金利を活用する為の変動、固定特約金利の特徴を理解して、住宅ローン見直しを
賢く活用する知識を学ぶ事。
③住宅ローン金利の上昇下降は先読みしにくい（グローバル経済にて変化）為、
１０年先の事を考えるより、今の借入残高を早く減額させる返済方法を選択し、実行する事が重要。
④繰上げ返済等する必要は無い
『なぜならば』
●『超低金利』、『安心安全』、『保障付』で借入する住宅ローンは最高商品の為、
長期間、余裕ある返済計画を立て、信用力を付ける事。
その他（オートローン、教育ローン、リフォームローン）等は、金利が高い為、現金払い対応が良い。
●今の日本経済最悪の状況は、まだまだ続く不況で家計の収入、支出の『バランス』どうですか？
・お給料の」増額、期待できますか・・・・・・難しい
・副業を始めますか ・・・・・・・・・・・・・・・・・就職難
・生活費を切り詰めますか・・・・・・・・・・・・難しい
・必需品消費の必要なとき ・・・・・・・・・・・対応難しい
つまり、現在の住宅ローンをうまく利用するには、
住宅ローンに関する知識（銀行、金利、期間、変動、短期固定、長期固定等の選択）を身に付けて、銀行等の窓口で対応する事が必要不可欠ですが、これは非常に難しい事です。
１つの金融機関だけで判断するのではなく、複数の金融機関、商品をご検討する事をお勧めします。
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